{"id":3644,"date":"2018-03-23T17:11:25","date_gmt":"2018-03-23T17:11:25","guid":{"rendered":"https:\/\/theboxisthereforareason.com\/2018\/03\/23\/immobiliare-o-azionario-per-il-lungo-termine\/"},"modified":"2025-09-27T09:36:48","modified_gmt":"2025-09-27T09:36:48","slug":"immobiliare-o-azionario-per-il-lungo-termine","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/theboxisthereforareason.com\/it\/2018\/03\/23\/immobiliare-o-azionario-per-il-lungo-termine\/","title":{"rendered":"Immobiliare o azionario per il lungo termine"},"content":{"rendered":"\n
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Qual \u00e8 stato il miglior investimento di lungo termine della storia moderna?<\/strong><\/p>\n

\u201cL\u2019investimento immobiliare e non quello azionario \u00e8 stato il miglior investimento di lungo termine della storia moderna\u201d.<\/em><\/p>\n

Questa \u00e8 la conclusione, sorprendente, a cui sono giunti alcuni ricercatori (1) analizzando gli andamenti storici dei prezzi di obbligazioni, azioni e immobili dal 1870 al 2015 in 16 nazioni (tra cui l\u2019Italia). I dati hanno mostrato che l\u2019investimento immobiliare ha avuto un rendimento simile a quello azionario, ma con un rischio (volatilit\u00e0) molto inferiore.<\/p>\n

Il risultato \u00e8 stato confermato anche da Credit Suisse (2) che, analizzando i dati di 11 nazioni (questa volta l\u2019Italia non c\u2019\u00e8) tra il 1900 e il 2017, ha rilevato che, mediamente, un investimento immobiliare ha reso il 4.8% all\u2019anno al netto dell\u2019inflazione. Per confronto, nello stesso periodo, il rendimento dei mercati azionari globali \u00e8 stato del 5.2% annuo, ma con una volatilit\u00e0 quasi doppia (17.4% contro 11.7%), quindi con un rischio molto pi\u00f9 alto.<\/p>\n

Perch\u00e9 angosciarsi al pensiero di un crollo in borsa quando un investimento immobiliare subisce oscillazioni inferiori e rende allo stesso modo? Sarebbe troppo bello per essere vero e infatti non lo \u00e8.<\/p>\n

Credit Suisse rileva che il rendimento dell\u2019investimento immobiliare \u00e8 dovuto per l\u20191.3% all\u2019aumento di valore dell\u2019immobile e per il 3.5% agli affitti. Riguardo al primo termine, gli autori fanno notare che non \u00e8 una stima realistica; andrebbe, infatti, corretto per tenere conto dei costi di manutenzione, della qualit\u00e0 degli immobili e di altri fattori di peso inferiore. A valle delle correzioni il valore degli immobili si svaluta del -2.1% all\u2019anno.<\/p>\n

Ma c\u2019\u00e8 un\u2019altra problematica, altrettanto importante, che Credit Suisse non ha considerato e riguarda il rendimento da affitto. Il valore in s\u00e9 non \u00e8 in discussione: \u00e8 ragionevole affittare un immobile annualmente al 3.5% del suo valore (un immobile da 200\u2019000 euro verrebbe affittato per 7\u2019000 euro l\u2019anno). Il problema \u00e8 che per poter considerare il 3.5% come un rendimento\u00a0annuo<\/em>\u00a0bisognerebbe poter reinvestire l\u2019affitto nell\u2019acquisto di un altro immobile. Ci\u00f2, a meno di possedere una specie di impero immobiliare, non \u00e8 possibile: non si pu\u00f2 acquistare il 3.5% di una casa! Non potendo reinvestire l\u2019affitto, il rendimento annuo corrispondente a tale voce si riduce al 2.1%. Pu\u00f2 sembrare poca cosa, ma per un investimento iniziale di 200\u2019000 euro la differenza risulta essere di oltre 250\u2019000 euro in 30 anni (3).<\/p>\n

Tabella 1<\/strong>\"\"<\/a><\/p>\n

In conclusione, un investimento immobiliare \u00e8 stato storicamente in grado di proteggere dall\u2019inflazione, ma con un rendimento reale praticamente nullo. A conferma del fatto che l\u2019investimento azionario e non quello immobiliare \u00e8 stato il miglior investimento di lungo termine della storia moderna.<\/p>\n

Riccardo Stucchi<\/p>\n

-Note-<\/em>
(1) \u00d2scar Jord\u00e0, Katharina Knoll, Dmitry Kuvshinov, Moritz Schularick, Alan M. Taylor, \u201cThe rate of return of everything, 1870-2015\u201d
<\/em>(2) Elroy Dimson, Paul Marsh, Mike Staunton, \u201cCredit Suisse Global Investment Returns Yearbook 2018\u201d
<\/em>(3) Scenario 1 \u2013 Capitale iniziale 200\u2019000 euro, aumento di valore dell\u2019immobile 1.3%, rendimento da affitto 3.5% reinvestito, orizzonte temporale di 30 anni; Capitale finale: 816\u2019335 euro.
<\/em>Scenario 2 \u2013 Capitale iniziale 200\u2019000 euro, aumento di valore dell\u2019immobile 1.3%, rendimento da affitto 3.5% non reinvestito, orizzonte temporale di 30 anni; Capitale finale: 549\u2019494 euro.<\/em><\/p>\n

-Photo Sources-
<\/em>Cover:\u00a0<\/em>https:\/\/commons.wikimedia.org\/wiki\/File%3ASteep_street_in_San_Francisco.jpg<\/u><\/a><\/p> <\/div>\n<\/div>\n <\/div>\n <\/div>\n <\/div>\n <\/div>\n\n\n\n

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Questa \u00e8 la conclusione, sorprendente, a cui sono giunti alcuni ricercatori (1) analizzando gli andamenti storici dei prezzi di obbligazioni, azioni e immobili dal 1870 al 2015 in 16 nazioni (tra cui l\u2019Italia). I dati hanno mostrato che l\u2019investimento immobiliare ha avuto un rendimento simile a quello azionario, ma con un rischio (volatilit\u00e0) molto inferiore.<\/p>

Il risultato \u00e8 stato confermato anche da Credit Suisse (2) che, analizzando i dati di 11 nazioni (questa volta l\u2019Italia non c\u2019\u00e8) tra il 1900 e il 2017, ha rilevato che, mediamente, un investimento immobiliare ha reso il 4.8% all\u2019anno al netto dell\u2019inflazione. Per confronto, nello stesso periodo, il rendimento dei mercati azionari globali \u00e8 stato del 5.2% annuo, ma con una volatilit\u00e0 quasi doppia (17.4% contro 11.7%), quindi con un rischio molto pi\u00f9 alto.<\/p>

Perch\u00e9 angosciarsi al pensiero di un crollo in borsa quando un investimento immobiliare subisce oscillazioni inferiori e rende allo stesso modo? Sarebbe troppo bello per essere vero e infatti non lo \u00e8.<\/p>

Credit Suisse rileva che il rendimento dell\u2019investimento immobiliare \u00e8 dovuto per l\u20191.3% all\u2019aumento di valore dell\u2019immobile e per il 3.5% agli affitti. Riguardo al primo termine, gli autori fanno notare che non \u00e8 una stima realistica; andrebbe, infatti, corretto per tenere conto dei costi di manutenzione, della qualit\u00e0 degli immobili e di altri fattori di peso inferiore. A valle delle correzioni il valore degli immobili si svaluta del -2.1% all\u2019anno.<\/p>

Ma c\u2019\u00e8 un\u2019altra problematica, altrettanto importante, che Credit Suisse non ha considerato e riguarda il rendimento da affitto. Il valore in s\u00e9 non \u00e8 in discussione: \u00e8 ragionevole affittare un immobile annualmente al 3.5% del suo valore (un immobile da 200\u2019000 euro verrebbe affittato per 7\u2019000 euro l\u2019anno). Il problema \u00e8 che per poter considerare il 3.5% come un rendimento\u00a0annuo<\/em>\u00a0bisognerebbe poter reinvestire l\u2019affitto nell\u2019acquisto di un altro immobile. Ci\u00f2, a meno di possedere una specie di impero immobiliare, non \u00e8 possibile: non si pu\u00f2 acquistare il 3.5% di una casa! Non potendo reinvestire l\u2019affitto, il rendimento annuo corrispondente a tale voce si riduce al 2.1%. Pu\u00f2 sembrare poca cosa, ma per un investimento iniziale di 200\u2019000 euro la differenza risulta essere di oltre 250\u2019000 euro in 30 anni (3).<\/p>

Tabella 1<\/strong>\"\"<\/a><\/p>

In conclusione, un investimento immobiliare \u00e8 stato storicamente in grado di proteggere dall\u2019inflazione, ma con un rendimento reale praticamente nullo. A conferma del fatto che l\u2019investimento azionario e non quello immobiliare \u00e8 stato il miglior investimento di lungo termine della storia moderna.<\/p>

Riccardo Stucchi<\/p>

-Note-<\/em>
(1) \u00d2scar Jord\u00e0, Katharina Knoll, Dmitry Kuvshinov, Moritz Schularick, Alan M. Taylor, \u201cThe rate of return of everything, 1870-2015\u201d
<\/em>(2) Elroy Dimson, Paul Marsh, Mike Staunton, \u201cCredit Suisse Global Investment Returns Yearbook 2018\u201d
<\/em>(3) Scenario 1 \u2013 Capitale iniziale 200\u2019000 euro, aumento di valore dell\u2019immobile 1.3%, rendimento da affitto 3.5% reinvestito, orizzonte temporale di 30 anni; Capitale finale: 816\u2019335 euro.
<\/em>Scenario 2 \u2013 Capitale iniziale 200\u2019000 euro, aumento di valore dell\u2019immobile 1.3%, rendimento da affitto 3.5% non reinvestito, orizzonte temporale di 30 anni; Capitale finale: 549\u2019494 euro.<\/em><\/p>

-Photo Sources-
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