{"id":4698,"date":"2017-02-23T09:32:00","date_gmt":"2017-02-23T09:32:00","guid":{"rendered":"https:\/\/theboxisthereforareason.com\/2017\/02\/23\/i-limiti-dellinvestimento-immobiliare\/"},"modified":"2025-09-13T17:05:06","modified_gmt":"2025-09-13T17:05:06","slug":"i-limiti-dellinvestimento-immobiliare","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/theboxisthereforareason.com\/it\/2017\/02\/23\/i-limiti-dellinvestimento-immobiliare\/","title":{"rendered":"I limiti dell’investimento immobiliare"},"content":{"rendered":"\n
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In collaborazione con Riccardo Stucchi (*)<\/strong><\/p>\n

Si dice spesso che il mattone \u00e8 pi\u00f9 sicuro, che col tempo vince sempre. Ma, in realt\u00e0, quanto rende un investimento immobiliare? Che rischi si corrono investendo sul mattone? Sono domande che un investitore dovrebbe porsi prima di acquistare una casa.<\/p>\n

Partiamo dal rendimento. Nel Grafico 1 \u00e8 riportato l\u2019andamento dei prezzi nominali degli immobili in Italia a partire dal 19581<\/sup> (linea tratteggiata). Tralasciando i dati pi\u00f9 vecchi, un immobile acquistato 20 anni fa varrebbe, oggi, circa 1,5 volte di pi\u00f9. Se l\u2019immobile fosse stato messo in affitto (linea continua, ipotesi di affitto al 3% annuo del valore dell\u2019immobile) l\u2019investimento sarebbe raddoppiato in 20 anni. \u00c8 un buon rendimento? Nel Grafico 2 l\u2019investimento immobiliare \u00e8 confrontato con un investimento azionario sulla borsa americana (senza tener conto del movimento della valuta) o su quella europea. Nello stesso periodo di tempo tale investimento, nonostante le due grosse crisi del 2000 e 2008, avrebbe quintuplicato il suo valore.<\/p>\n

Grafico 1<\/p> <\/div>\n<\/div>\n\n

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Grafico 2<\/p> <\/div>\n<\/div>\n\n

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\n \"I-limiti-dello-investimento-immobiliare-grafico-2\" \n <\/div>\n \n \n <\/div>\n\n
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A puro titolo di comparazione, il Grafico 3 (prezzi) e il Grafico 4 (prezzi pi\u00f9 dividendi e rendita) mostrano l\u2019andamento della borsa americana rispetto al mercato immobiliare dello stesso paese.<\/p>\n

Grafico 3<\/p>\n

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\n \"I-limiti-dello-investimento-immobiliare-grafico-3\" \n <\/div>\n \n \n <\/div>\n\n
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Grafico 4<\/p> <\/div>\n<\/div>\n\n

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\n \"\nI-limiti-dello-investimento-immobiliare-grafico-4\" \n <\/div>\n \n \n <\/div>\n\n
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Si potrebbe obiettare che l\u2019investimento immobiliare \u00e8 s\u00ec meno redditizio, ma pi\u00f9 \u201csicuro\u201d. \u00c8 vero che il valore degli immobili in Italia non ha mai avuto dei cali vistosi in termini nominali (il valore reale al netto dell\u2019inflazione pu\u00f2 calare molto, -26% negli anni 2007-2015), ma anche l\u2019investimento azionario sul lungo periodo non ha mai fatto registrare perdite, come abbiamo mostrato in un precedente articolo<\/a>. L\u2019assenza di forti oscillazioni del mercato immobiliare \u00e8 dovuta al fatto che esso \u00e8 un investimento poco liquido: se non fosse cos\u00ec, esisterebbe un prezzo ufficiale degli immobili e oscillerebbe come quello delle azioni.<\/p>\n

L\u2019illiquidit\u00e0 \u00e8 per\u00f2 anche un rischio: in caso di vendita potrebbe essere necessario attendere dei mesi prima di ottenere la somma desiderata. Chi non pu\u00f2 permettersi di aspettare \u00e8 costretto a vendere ad un prezzo inferiore l\u2019immobile o a richiedere un prestito (pagando degli interessi) per avere a disposizione il denaro immediatamente. In entrambe le situazioni l\u2019investitore va incontro a dei costi che dovrebbero essere preventivati quando si decide di investire in un immobile.<\/p>\n

Anche l\u2019importo dell\u2019investimento immobiliare rappresenta un ostacolo di non poco conto. Il ricorso ad un mutuo, infatti, farebbe calare drasticamente i rendimenti dell\u2019investimento. Altre tipologie di investimento (azionario o obbligazionario), invece, permettono l\u2019investimento o il disinvestimento, anche graduale, di piccole somme di denaro.<\/p>\n

Tornando alla percezione di sicurezza e di fiducia che si ha del mercato immobiliare, essa fa s\u00ec che durante le crisi immobiliari l\u2019investitore che pu\u00f2 permetterselo attenda il prezzo desiderato. Il numero di compravendite, infatti, cala quando i prezzi degli immobili calano: nessuno vuole vendere. Al contrario, durante i crolli dei mercati finanziari, tutti si affrettano a vendere. Questo comportamento crediamo sia dovuto ad un diverso grado di conoscenza: quando si acquista una casa si sa cosa si sta acquistando; quando si acquista un\u2019azione si pensa di acquistare un pezzo di carta il cui valore sale e scende ogni giorno.<\/p>\n

Il mattone quindi non \u00e8 necessariamente pi\u00f9 sicuro di altre alternative d\u2019investimento. Il rischio \u00e8 pur sempre presente; basta saperlo vedere.<\/p>\n

Note<\/em>
(*) Riccardo Stucchi \u00e8 un ingegnere civile che lavora da anni in Svizzera nel settore infrastrutture nell\\’ambito della ricerca e sviluppo. Nel tempo libero \u00e8 un curioso osservatore della realt\u00e0 con occhio matematico.<\/em>
(1) fonte: Scenari Immobiliari, The Economist<\/em><\/p>\n

Photo Sources
<\/em>Cover: http:\/\/eciimmobiliare.oneminutesite.it
<\/em>Graphs: the authors<\/em><\/p> <\/div>\n<\/div>\n <\/div>\n <\/div>\n <\/div>\n <\/div>\n\n\n\n

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In collaborazione con Riccardo Stucchi (*)<\/strong><\/p>

Si dice spesso che il mattone \u00e8 pi\u00f9 sicuro, che col tempo vince sempre. Ma, in realt\u00e0, quanto rende un investimento immobiliare? Che rischi si corrono investendo sul mattone? Sono domande che un investitore dovrebbe porsi prima di acquistare una casa.<\/p>

Partiamo dal rendimento. Nel Grafico 1 \u00e8 riportato l\u2019andamento dei prezzi nominali degli immobili in Italia a partire dal 19581<\/sup> (linea tratteggiata). Tralasciando i dati pi\u00f9 vecchi, un immobile acquistato 20 anni fa varrebbe, oggi, circa 1,5 volte di pi\u00f9. Se l\u2019immobile fosse stato messo in affitto (linea continua, ipotesi di affitto al 3% annuo del valore dell\u2019immobile) l\u2019investimento sarebbe raddoppiato in 20 anni. \u00c8 un buon rendimento? Nel Grafico 2 l\u2019investimento immobiliare \u00e8 confrontato con un investimento azionario sulla borsa americana (senza tener conto del movimento della valuta) o su quella europea. Nello stesso periodo di tempo tale investimento, nonostante le due grosse crisi del 2000 e 2008, avrebbe quintuplicato il suo valore.<\/p>

Grafico 1<\/p>\n\"I\n

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A puro titolo di comparazione, il Grafico 3 (prezzi) e il Grafico 4 (prezzi pi\u00f9 dividendi e rendita) mostrano l\u2019andamento della borsa americana rispetto al mercato immobiliare dello stesso paese.<\/p>

Grafico 3<\/p>

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Grafico 4<\/p>\n\"\n

Si potrebbe obiettare che l\u2019investimento immobiliare \u00e8 s\u00ec meno redditizio, ma pi\u00f9 \u201csicuro\u201d. \u00c8 vero che il valore degli immobili in Italia non ha mai avuto dei cali vistosi in termini nominali (il valore reale al netto dell\u2019inflazione pu\u00f2 calare molto, -26% negli anni 2007-2015), ma anche l\u2019investimento azionario sul lungo periodo non ha mai fatto registrare perdite, come abbiamo mostrato in un precedente articolo<\/a>. L\u2019assenza di forti oscillazioni del mercato immobiliare \u00e8 dovuta al fatto che esso \u00e8 un investimento poco liquido: se non fosse cos\u00ec, esisterebbe un prezzo ufficiale degli immobili e oscillerebbe come quello delle azioni.<\/p>

L\u2019illiquidit\u00e0 \u00e8 per\u00f2 anche un rischio: in caso di vendita potrebbe essere necessario attendere dei mesi prima di ottenere la somma desiderata. Chi non pu\u00f2 permettersi di aspettare \u00e8 costretto a vendere ad un prezzo inferiore l\u2019immobile o a richiedere un prestito (pagando degli interessi) per avere a disposizione il denaro immediatamente. In entrambe le situazioni l\u2019investitore va incontro a dei costi che dovrebbero essere preventivati quando si decide di investire in un immobile.<\/p>

Anche l\u2019importo dell\u2019investimento immobiliare rappresenta un ostacolo di non poco conto. Il ricorso ad un mutuo, infatti, farebbe calare drasticamente i rendimenti dell\u2019investimento. Altre tipologie di investimento (azionario o obbligazionario), invece, permettono l\u2019investimento o il disinvestimento, anche graduale, di piccole somme di denaro.<\/p>

Tornando alla percezione di sicurezza e di fiducia che si ha del mercato immobiliare, essa fa s\u00ec che durante le crisi immobiliari l\u2019investitore che pu\u00f2 permetterselo attenda il prezzo desiderato. Il numero di compravendite, infatti, cala quando i prezzi degli immobili calano: nessuno vuole vendere. Al contrario, durante i crolli dei mercati finanziari, tutti si affrettano a vendere. Questo comportamento crediamo sia dovuto ad un diverso grado di conoscenza: quando si acquista una casa si sa cosa si sta acquistando; quando si acquista un\u2019azione si pensa di acquistare un pezzo di carta il cui valore sale e scende ogni giorno.<\/p>

Il mattone quindi non \u00e8 necessariamente pi\u00f9 sicuro di altre alternative d\u2019investimento. Il rischio \u00e8 pur sempre presente; basta saperlo vedere.<\/p>

Note<\/em>
(*) Riccardo Stucchi \u00e8 un ingegnere civile che lavora da anni in Svizzera nel settore infrastrutture nell\\'ambito della ricerca e sviluppo. Nel tempo libero \u00e8 un curioso osservatore della realt\u00e0 con occhio matematico.<\/em>
(1) fonte: Scenari Immobiliari, The Economist<\/em><\/p>

Photo Sources
<\/em>Cover: http:\/\/eciimmobiliare.oneminutesite.it
<\/em>Graphs: the authors<\/em><\/p>","_links":{"self":[{"href":"https:\/\/theboxisthereforareason.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4698","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/theboxisthereforareason.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/theboxisthereforareason.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/theboxisthereforareason.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/theboxisthereforareason.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=4698"}],"version-history":[{"count":17,"href":"https:\/\/theboxisthereforareason.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4698\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":7775,"href":"https:\/\/theboxisthereforareason.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4698\/revisions\/7775"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/theboxisthereforareason.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/media\/7757"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/theboxisthereforareason.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=4698"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/theboxisthereforareason.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=4698"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/theboxisthereforareason.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=4698"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}